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am 21. Dezember 2016

Bestehendes Bauland mobilisieren, neues befristen

GRÜNE Salzburg, Astrid Rössler - Rössler: Die erste umfassende Raumordnungsnovelle seit 20 Jahren nimmt zentrale Weichenstellungen für die zukünftige Entwicklung Salzburgs vor.

Die Novelle des Raumordnungsgesetzes ist seit heute, 21. Dezember, für insgesamt acht Wochen in Begutachtung. Damit bleibt für alle Interessierten ausreichend Zeit, um zu den Änderungen im Gesetz Stellung zu nehmen. Der Gesetzestext und der Novellenspiegel sind auf der Homepage des Landes abrufbar.

„Wir haben zwei Jahre intensiv gearbeitet, diskutiert und gefeilt. Nun liegt eine umfassende Novelle des Raumordnungsgesetzes vor – die erste seit 20 Jahren -, die ganz zentrale Weichenstellungen beinhaltet: Die Mobilisierung von Bauland und die Befristung von neuen Widmungen, um die Spekulation mit Grund und Boden einzudämmen. Die zukünftige Ausweisung von Siedlungsgebieten soll dem Ziel von kompakten Siedlungsstrukturen gerecht werden und somit die weitere Zersiedelung vermeiden. Handelsgroßbetriebe werden nur mehr nach genauer Prüfung im Hinblick auf allfällige nachteilige Auswirkungen auf die Ortskerne genehmigt. Die Stärkung der Ortskerne als zentrale Bereiche der Gemeinden hat zukünftig hohe Priorität “, so Landeshauptmann-Stellvertreterin Astrid Rössler bei der Präsentation des Gesetzes. „Ich bin überzeugt, dass wir mit dieser Novelle der Bevölkerung, den Gemeinden und dem Land dabei helfen, anstehende Probleme zu lösen und künftige zu vermeiden. Ich möchte mich herzlich beim Koalitionspartner ÖVP, dem Gemeindeverband und allen Expertinnen und Experten im Landesdienst bedanken, die daran konstruktiv mitgewirkt haben und nie die Geduld verloren haben.“

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Neues Bauland befristen

Neue Widmungen werden auf einen Zeitraum von 10 Jahren befristet. Werden sie innerhalb von 10 Jahren nicht bebaut, tritt die vorher festgesetzte Folgewidmung (Grünland) automatisch in Kraft. Damit wird verhindert, dass neuer Baulandüberhang aufgebaut wird und gewidmete Flächen zum Spekulationsobjekt werden. Dadurch soll erreicht werden, dass der Bevölkerung das gewidmete Bauland auch tatsächlich zur Verfügung steht und leistbares Wohnen ermöglicht wird.

Bestehendes Bauland mobilisieren

Salzburgs große Baulandreserven sollen genützt werden. Zur Mobilisierung bestehenden Baulands haben die Grundeigentümer ab Inkrafttreten der Novelle fünf Jahre Zeit für eine Bebauung. Erfolgt diese nicht, ist entweder ein Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder die Fläche wird auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland rückgewidmet. Das damit verfolgte öffentliche Interesse beschränkt sich dabei nicht nur auf die tatsächliche Bebauung des Grundstücks und somit auf die Umsetzung der Planung und Planungsziele der Gemeinde (Schaffung von Wohnraum, Mobilisierung udgl), sondern dient vor allem auch der Vermeidung frustrierter Aufwendungen für die Gemeinden durch die Bereitstellung von Infrastruktureinrichtungen wie Kanal, Wasser, Kindergarten etc.

Bei nachgewiesenem Eigenbedarf kann die Bebauungsfrist um 10 Jahre (auf insgesamt max. 15 Jahre) verlängert werden. Danach ist ein sogenannter Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag zu leisten oder auf Antrag des Grundbesitzers in Grünland zurück zu widmen. Eigenbedarf ist eng gefasst, er gilt nur für Nachkommen ersten Grades und den Eigentümer selbst. Im Falle von vorverstorbenen Kindern treten die Enkelkinder ein (Nachkommen in gerader Linie). Die Flächengröße bei Eigenbedarf ist auf 700 Quadratmeter pro Parzelle beschränkt.

Für neues Bauland kann künftig kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. . Einzige Ausnahme bilden privatwirtschaftliche Maßnahmen (§ 18 – Vertrag) zwischen dem Grundbesitzer und der Gemeinde. Werden solche Verträge abgeschlossen, kann der Bauland-Eigenbedarf der Grundeigentümer berücksichtigt werden.

Infrastrukturbeitrag

Für bestehende gewidmete unbebaute Flächen wird ein Infrastrukturbeitrag eingehoben. Dies deshalb, weil die Infrastruktureinrichtungen (Kanal, Wasser, Kindergarten etc.) von der Gemeinde vorgehalten werden müssen. Der Entwurf sieht eine gestaffelte Abgabe vor, die jährlich an die Gemeinde zu leisten ist. Fällig wird sie erstmals ab einer Größe zwischen 500 und 700 Quadratmeter (in der Höhe von 860 bis 1.400 Euro) und dann für jede weitere Einheit von 700 Quadratmetern (in jeweils derselben Höhe). Der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag unterliegt einer regionalen Staffelung und ist an das System der Wohnbauförderung angelehnt.

Maßnahmen gegen Zersiedelung

Erstmalig wird im neuen Raumordnungsgesetz der Begriff der Zersiedelung definiert. Damit wird klarer, was mit Zersiedelung der Landschaft gemeint ist. Dem Räumlichen Entwicklungskonzept gemäß ROG 2009 kommt eine bedeutendere Rolle zur Stärkung von kompakten Siedlungsstrukturen zu. Es ist vorgesehen, die jeweiligen Siedlungsstandorte auf ihre Standortqualitäten genauer zu prüfen.

Stärkung der Ortskerne sowie Neuerungen bei den Handelsgroßbetrieben

Die Stärkung der Stadt- und Ortskerne ist ein wichtiges Ziel der Salzburger Landesregierung. Neue Handelsgroßbetriebe an den Ortseinfahrten unmittelbar an den Kreisverkehren oder auf der „grünen Wiese“ sollen damit der Vergangenheit angehören. Die Ansiedlung von neuen Märkten erfolgt zukünftig nach strengen fachlichen Kriterien (Standortqualität). Insbesondere bei Verbrauchermärkten (Nahversorger) wird auf eine ausreichende Anzahl von EinwohnerInnen im Nahbereich geachtet. In Gewerbegebieten können keine neuen Verbrauchermärkte und Fachmärkte mit mehr als 300 Quadratmetern errichtet werden. Damit ist beabsichtigt, den Wildwuchs an Verkaufsflächen im Land Salzburg einzuschränken.

Künftig sollen bei den Handelsgroßbetrieben nicht nur Kategorie und Höchstausmaß der Gesamtverkaufsfläche festgelegt werden können, sondern auch ein Mindestmaß an raumverträglicher baulicher Ausnutzbarkeit. Damit reagiert man auf die Vielzahl eingeschossiger Bauten mit meist riesigen Parkplatzflächen. Mit dieser Maßnahme kann einerseits der enorme Flächenverbrauch minimiert werden, andererseits ist damit auch eine höhere städtebauliche Qualität zu erwarten. Bestehende Handelsgroßbetriebe können einmalig ihre bestehende Verkaufsfläche um 10 Prozent, maximal jedoch um 200 Quadratmeter (jeweils je festgelegter Kategorie) erweitern.

Stärkung der überörtlichen Planung

Der Regionalplanung als überörtliche Planungsebene wird zukünftig wieder mehr Gewicht beigemessen. Die Regionalverbände sind verpflichtet, ein Regionalprogramm mit verbindlichen Festlegungen zu erstellen. Damit sollen regional wirksame Entwicklungen und Maßnahmen besser abgestimmt werden.

Für die Regionalprogramme sind im ROG die wesentlichen Mindestinhalte definiert, wie etwa die angestrebte Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die Siedlungsstruktur sowie die Verkehrsentwicklung.

Auch im Landesentwicklungsprogramm werden erstmalig Mindestinhalte geregelt. Des Weiteren wird festgelegt, wie die Regionalverbände und der Gemeindeverband in den Prozess der Erstellung des Landesentwicklungsprogrammes eingebunden werden. Das hat den Vorteil, dass auf allen Ebenen der Raumplanung (Landes-, Regional- und Gemeindeebene) die gleichen Themen (Mindestinhalte) behandelt und zwischen den Planungsträgern abgestimmt werden. Dies schafft Transparenz und soll gewährleisten, dass Ziele und Maßnahmen, die auf Landesebene festgelegt werden, in die tatsächliche Umsetzung gelangen!

Der regionalen Ebene wird zukünftig mehr Gewicht beigemessen. Für die weitere Entwicklung des Landes ist eine Stärkung der überörtlichen Planung sowie die interkommunale Abstimmung und Zusammenarbeit der Gemeinden von großer Bedeutung. Nur so können die künftigen Herausforderungen im Sinne eines nachhaltigen Handelns bewältigt werden.

Zweitwohnsitze

Derzeit knüpft die Zweitwohnsitzregelung an die Ferienwohnsitzdefinition an. Dies wird künftig anders:

Die neuen Regelungen knüpfen nicht mehr an die Definition des Ferienwohnsitzes an, sondern ans Melderecht (Unterscheidung Hauptwohnsitz / Nichthauptwohnsitz). Vorwiegend touristisch geprägte Gemeinden mit einem hohen Anteil an Nichthauptwohnsitzwohnungen (mehr als 26 Prozent) werden als sogenannte „Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinden“ ausgewiesen. In diesen Gemeinden sind Zweitwohnsitze ausschließlich in gewidmeten Zweitwohnungsgebieten zulässig. Ansonsten können außer den definierten Ausnahmen nur mehr Hauptwohnsitze in diesen Gemeinden begründet werden. Darüber hinaus können auch alle anderen Gemeinden Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebiete begründet festlegen.

Damit soll die künftige Zweitwohnnutzung im Land Salzburg klarer geregelt werden. Die meist abträglichen Auswirkungen von Zweitwohnungen in den Hauptwohnsitzgebieten (hohe Grund- und Wohnungspreise, nur temporär genutzte Siedlungsteile etc.) sollten damit minimiert werden. Die neuen Regelungen ermöglichen den Gemeinden zukünftig entsprechende Maßnahmen gegen nicht widmungskonforme Nutzungen zu setzen. Die Eigentümer können verpflichtet werden, der Gemeinde entsprechende Nachweise der Wohnungsnutzung darzulegen. Entsprechende Strafbestimmungen bis hin zur Versteigerung der Liegenschaft sind vorgesehen.

Erhöhung der Planungsqualität

Im Rahmen der Erstellung der Räumlichen Entwicklungskonzepte kann die Gemeinde jene Siedlungsbereiche kennzeichnen, für die zukünftig Bebauungspläne zu erstellen sind. Damit soll gewährleistet werden, dass größere Planungsgebiete abgegrenzt werden, in denen grundlegende Festlegungen (Bebauungsdichte, Bauhöhe, Verkehrserschließung etc.) festzulegen sind. Dadurch kann für die Gemeinde, die Grundbesitzer, für allfällige Investoren, aber auch für die Anrainer eine höhere Planungssicherheit erreicht werden.

Weitere wesentliche Änderungen

  • Einführung der Widmungskategorie „Förderbarer Wohnbau“

Zur Unterstützung und Mobilisierung von Flächen für den geförderten Wohnbau wird eine neue Wohnbauland-Widmungskategorie „Förderbarer Wohnbau“ eingeführt. Verfügt ein Grundstück über diese Widmungskategorie, dann können auf dieser Fläche nur förderbare Wohnungen (Miete oder Eigentum) errichtet werden. Eine Veräußerung als Anlegerwohnung bzw. eine Zweitwohnnutzung ist in dieser Widmungskategorie nicht möglich.

  • Mehr-Generationen-Wohnen

Bestehende Wohnbauten im Grünland bzw. sogenannte Austragshäuser waren bisher mit einer maximalen Geschoßfläche von 300 Quadratmetern begrenzt. Nunmehr ist eine Erweiterung auf maximal 375 Quadratmeter möglich, allerdings unter der Voraussetzung, dass ein Umbau zu einem Mehr-Generationen-Wohnhaus erfolgt. Ein Mehr-Generationen-Wohnhaus verfügt über mindestens zwei Wohnungen, wobei mindestens eine Wohnung nach bautechnischen Standards barrierefrei zugänglich und ausgestaltet ist. Eine barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung ist Voraussetzung dafür, dass auch ältere Menschen möglichst lange in ihrer Wohnung bleiben können.

  • Verfahrensvereinfachungen

Bisher unterliegen alle Änderungen des Flächenwidmungsplanes einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung. Zukünftig hat die Aufsichtsbehörde bei Vorliegen eines Räumlichen Entwicklungskonzeptes gemäß ROG 2009 innerhalb einer vierwöchigen Frist zu überprüfen, ob alle Widmungsvoraussetzungen im Verfahren ausreichend berücksichtigt wurden. Ist dies der Fall, genügt eine Kenntnisnahme durch die Aufsichtsbehörde.

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